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Abtretung von Grundeigentum zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder unter Vorbehalt von Wohnrecht oder Nutzniessung zu Gunsten der Eltern

Dezember 2017

Abtretung von Grundeigentum zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder unter Vorbehalt von Wohnrecht oder Nutzniessung zu Gunsten der Eltern

Verschiedene Gründe können Eltern veranlassen, ihr Grundeigentum bereits lebzeitig auf ihre Kinder zu übertragen. Damit verbinden sie häufig den Wunsch, sich an der abgetretenen Immobilie ein Wohnrecht oder ein Nutzniessungsrecht einräumen zu lassen.

Inhalt von Wohnrecht und Nutzniessung

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis der Eltern, im übertragenen Gebäude oder in einem Teil eines solchen - beispielsweise in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses - zu wohnen. Da das Wohnrecht nicht übertragbar ist, können die Eltern die Wohnung nur selbst bewohnen, diese aber nicht vermieten.

Die Nutzniessung verleiht den Eltern den vollen Genuss am übertragenen Grundeigentum. Dies bedeutet, dass sie die Immobilie entweder selber benutzen diese aber auch vermieten und verpachten können.


Kostentragungspflicht bei Wohnrecht und Nutzniessung

Das Gesetz enthält Regelungen betreffend die Kostenverteilung zwischen den Kindern (Eigentümern) und den Eltern (Wohnrechts- oder Nutzniessungeberechtigten). Sowohl beim Wohnrecht als auch bei der Nutzniessung können die Parteien vertraglich eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen.

Das Gesetz sieht folgende Regelungen vor:

Beim Wohnrecht tragen die Eltern nur den gewöhnlichen Unterhalt (kleine Reparaturen und Nebenkosten). Sämtliche übrige Kosten sind von den Kindern zu übernehmen.

Bei der Nutzniessung tragen die Eltern den gewöhnlichen Unterhalt, die Kosten der Bewirtschaftung und der Verwaltung, die Versicherungsprämien (namentlich gegen Elementarschäden, sowie die Werk- und Grundeigentümerhaftpflicht), die Hypothekarzinsen sowie sonstige periodische Gebühren und die Steuern.


Steuerrechtliche Aspekte bei Wohnrecht und Nutzniessung

Die nachstehenden Ausführungen beziehen sich auf die Einräumung eines unentgeltlichen Wohnrechts bzw. einer unentgeltlichen Nutzniessung.

Beim Wohnrecht versteuern die Eltern den Eigenmietwert als Einkommen. Die von ihnen bezahlten Unterhalskosten sind abziehbar. Die Kinder versteuern den Vermögenswert der Immobilie als Vermögen. Die von den Kindern bezahlten Hypothekarzinsen und die übrigen von ihnen über den gewöhnlichen Unterhalt hinaus bezahlten Unterhaltskosten können sie steuerlich in Abzug bringen.

Bei der Nutzniessung versteuern die Eltern den Eigenmietwert als Einkommen und zusätzlich den Vermögenswert der Immobilie als Vermögen. Die Unterhalskosten und die Hypothekarzinsen sind abziehbar.


Welche Variante eignet sich besser?

Welche Variante vorzuziehen ist, kann abschliessend nur bezogen auf den Einzelfall und aufgrund einer umfassenden Analyse der Situation (persönliche Verhältnisse bei Eltern und Kindern / Vermögensverhältnisse bei Eltern und Kindern) gesagt werden. Auf keinen Fall sollte es sich bei der Abtretung von Grundeigentum von den Eltern an die Kinder oder an ein einzelnes Kind um eine isolierte Eigentumsübertragung handeln. Vielmehr ist eine Lösung anzustreben, die allen relevanten Umständen Rechnung trägt. Es ist daher empfehlenswert, sich durch eine Fachperson entsprechend beraten zu lassen.

 

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